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07 de junio de 2011
OFERTAS DE SUELOS.
Valores por Comunas y metros cuadrados.

 

Lo Barnechea y Las Condes encabezan la oferta de suelo

  • Según el catastro del Instituto Inmobiliario de Chile, las comunas con mayor superficie ofertada en 2010 fueron Lo Barnechea, Las Condes, La Reina y Vitacura, en el sector oriente de Santiago; Huechuraba al norte y La Pintana, Puente Alto y San Bernardo al sur. En estas comunas, donde hay más posibilidades de expansión y menor densidad poblacional, "se ha concentrado la edificación de casas para atender la demanda de distintos estratos sociales", dice Debarbieri.

En Providencia, por ejemplo, la superficie ofertada es "suelo creado", un producto que resulta de viviendas de baja densidad "que son compradas por las inmobiliarias para formar paños adecuados a la edificación en altura", comenta.

Providencia, Las Condes y Ñuñoa tienen los suelos más caros de Santiago

EL precio promedio del suelo en el Gran Santiago no ha subido mucho en la última década: entre 2000 y 2010 creció sólo una UF, desde 6,22 a 7,22 UF por metro cuadrado. La razón: en el período, ingresaron a la oferta grandes paños de terreno, lo que impactó en su valor, concluye Roger Debarbieri, presidente del Instituto Inmobiliario de Chile.

De las 34 comunas del Gran Santiago, de acuerdo a un catastro hecho por la entidad en 2010, Providencia es la que tiene el precio promedio más caro, con 28,16 UF/m2 en 2010. Le siguen, aunque con bastante diferencia, Las Condes (16,87), Ñuñoa (16,01), Santiago (13,8) y Estación Central (13,72). Vitacura y Lo Barnechea, en tanto, aparecen con valores de 8,31 UF/m2 y 7,28 UF/m2, respectivamente. En el extremo opuesto, La Pintana es la más barata, con 1,04 UF/m2. Luego vienen Puente Alto (2,63), Renca (2,64) y Pudahuel (2,78).

Entre 2000 y 2010, las comunas que más crecieron en valor del suelo son Recoleta (189,2%), Quinta Normal (145, 7%) y Pedro Aguirre Cerda (123,8%). Por el contrario, Vitacura, es una de las que más cae, con -18,8%, y La Reina, con -14,4%.

El estudio considera el precio promedio de las ofertas de paños sin edificar e incluye viviendas que se venden sólo por el valor del suelo, el que tiene que ver con su potencial uso (comercial, de oficinas o habitacional), las condiciones de edificación dadas por las normativas y las preferencias de la demanda.

Mientras el valor del suelo en el Gran Santiago aumentó en promedio 16%, en Providencia se incrementó 28,1% entre 2000 y 2010, desde 21,98 UF/m2. Otra característica de la comuna es la fuerte reducción de la superficie ofertada: pasó de 229.782 metros cuadrados en 2000 a 75.081 m2 en 2010; es decir, bajó 67%.

En Las Condes, en tanto, el valor del suelo se explica por la absorción sostenida de las superficies ofertadas por la fuerte demanda de las inmobiliarias para viviendas de los segmentos ABC1 y C2, indica el informe. Si en 2000 el valor promedio en la comuna era de 19,3 UF/m2, en 2005 bajó a 18,27 UF/m2, para llegar el año pasado a 16,87 UF/m2. Esta baja pudo ser mayor, pero la llegada de una extensión de la línea de Metro hacia Los Dominicos valorizó los terrenos aledaños, generando nuevas expectativas a los dueños de propiedades cercanas al eje del tren.

Ñuñoa, en tanto, es una comuna que presenta una reducción sostenida de oferta de suelo. Pasó de 224.459 m2 en 2000 a 121.358 en 2010, con un valor de incremento acotado en los últimos diez años: de 12,7 UF/m2 en 2000 subió a 14,42 UF/m2 en 2005 y luego a 16,01 UF/m2 a fines 2010. "La presión de las inmobiliarias se ha reducido, debido al elevado valor alcanzado en algunas zonas de la comuna, desplazándose proyectos a la comuna de Macul, con valores de suelo más bajo y un stock más alto", afirma Debarbieri.

En Santiago, la cuarta comuna con valores de suelo más altos, se dan dos fenómenos: se mantiene con leves desplazamientos al alza en los últimos cinco años y la superficie en oferta está "en franca reducción". También se da que los operadores inmobiliarios han debido generar espacios uniendo terrenos o roles. En cifras, pasó de 11,84 UF/m2 en 2000 a 13,8 a UF/m2 en 2010.

Un fenómeno distinto es el de Estación Central, que ha incrementado sostenidamente su oferta de suelos -desde 11.878 m2 en 2000 a 93.980 m2 en 2010- "para atender la demanda que presiona por localizarse en esta comuna que tiene todos los usos de suelo y una ubicación central con influencia directa del Metro", sostiene el informe.

Los valores de suelos más caros se han desplazado hacia el sector oriente, siguiendo el Metro, y hacia sectores como Lo Barnechea, entre otros, que son recorridos por las carreteras urbanas, a diferencia de comunas que no reciben estos impactos, como La Reina y Peñalolén. "En la medida en que las superficies de suelo se van agotando, el valor va en la tendencia contraria, sostenidamente y con proyecciones de aumentar en los próximos tres años sobre 30%", afirma Debarbieri. Esto, agrega, solamente se podrá mitigar, en parte, con la incorporación de nuevas extensiones de suelo a la oferta.